خبراء يحددون أبرز العوامل التي تحرك قطاع العقارات حاليًا

محمد سعيد: تفاوت في أداء الأسهم.. و"طلعت مصطفى" حقق قفزات جنونية
 

ريمون نبيل: مستثمري عقارات الظهير الصحراوي يتحولون إلى المناطق السياحية

ارتفعت أسعار العقارات بشكل كبير على مدى السنوات الماضية، لتصل إلى ذروتها في الفترة الأخيرة، وخاصةً مع قدوم وافدين من عدة دول عربية، ورواج حركة الإيجارات في القطاع بشكل كبير، مع هبوط قيمة الجنيه في السوق الرسمية بعد قرار "البنك المركزي" في مارس الماضي.
وأوضح خبراء سوق المال أن أسهم العقارات المدرجة في البورصة تتأثر بشكل مباشر بأسعار تملك الوحدات وليس الإيجارات، نافيين بذلك تأثير الوفود العربية على حركة الأسهم المدرجة، حيث أشاروا إلى انقسام أداء الأسهم بين صاعد وهابط موضحين أسباب ذلك.
ولكنهم اتفقوا أن القطاع العقاري في مصر ذو نظرة مستقبلية إيجابية، نظرًا لعدة عوامل، مؤكدين أن العديد من الاسهم لازالت تتداول في مستويات أقل بشكل كبير من قيمتها الحالية وأنها لاازالت تحمل فرص استثمارية جيدة، مع توقعات باستمرار ظهور عروض الشراكات وصفقات الاستحواذ.
ارتفاع طبيعي
قال الخبير الاقتصادي محمد سعيد محلل أسواق المال، إن ارتفاع أسعار العقارات في الفترة الماضية هو ارتفاع طبيعي، ويعكس بشكل مباشر الانخفاض في قيمة الجنيه المصري، بل إنه ما زال لم يعكس الانخفاض في قيمة الجنيه بشكل كامل حتى الآن، وفقًا لسعيد. 
استقرار سعر الجنيه
وأضاف أن تراجع قيمة الدولار أمام الجنيه، مع تأثير ذلك على انخفاض أسعار مستلزمات البناء مثل الحديد والإسمنت، من المتوقع أن يؤثر أيضًا على أسعار العقارات في الفترة القادمة ويحدث فيها انخفاض، ولكنه شدد على أن ذلك مرهون باستمرار الاستقرار في سعر الجنيه المصري.
تراجع أسعار تملك الوحدات
وبناءً على ذلك، فمن المتوقع حدوث تراجع كبير في أسعار تملك الوحدات، بحسب الخبير الذي أوضح أن شركات العقارات المدرجة في البورصة تتأثر بالبيع أي وحدات التمليك وليس الإيجارات، لافتًا إلى أن هناك شركات عقارية قليلة جدًا تقوم بعملية التأجير، ولكن غالبًا من يتأثر بأسعار التأجير هم الأفراد من ملاك الوحدات فقط.
الوافدين لمصر
وبين أن زيادة أعداد الوافدين لمصر من دول عديدة - مع هبوط قيمة الجنيه -  عملت على ارتفاع أسعار الإيجارات وبلوغها أعلى مستوياتها وليس التمليك، لأن توجههم للإيجار، موضحًا أنها فترة مؤقتة زمنيًا، لأن وجودهم مرتبط فقط باستمرار التوترات في بلادهم، وفي حالة عودتهم لبلادهم، فمن الممكن أن تنخفض أسعار الإيجارات مرة أخرى.
انقسام أداء أسهم العقارات
وعن أداء أسهم العقارات في البورصة، قال محلل أسواق المال: "أداء أسهم العقارات انقسم تمامًا، لدينا أسهم حققت ارتفاعات جنونية، فارتفع سهم "طلعت مصطفى" من سعر 9 جنيهات ووصل إلى 100 جنيه في 6 أشهر فقط، وكذا ارتفع سهم "إعمار" من 3 جنيهات إلى 8 جنيهات، فيما تترنح أسهم أخرى مثل "مدينة مصر"، و"بالم هيلز"، و"بايونيرز بروبريتيز"، و"بالم هيلز"، و"مصر الجديدة"."
مشروعات وصفقات
وألمح إلى أن القفزات في الأسهم الصاعدة مرتبطة بمشروعات، فمثلًا سهم "طلعت مصطفى" يحمل قيمة كبيرة، ولكن السوق لم يتفاعل معه إلا مع الإعلان عن صفقة "رأس الحكمة" ودخوله كشريك في بيع الأماكن التاريخية، والمشروع الذي تقيمه الشركة في السعودية، كل ذلك منح السهم بُعد آخر ووجهة نظر مستقبلية مرتفعة بشكل كبير، وفقًا لسعيد.
وأردف: "وبالرغم من ذلك لا أوصي بالاستثمار في "طلعت مصطفى" في الفترة الحالية لأن السهم أصبح عنده فقاعة أكبر من حجم الأخبار المتداولة، ومن الممكن اقتناؤه في أسعار أقل لأنه ارتفع ارتفاع سريع، فمن الضروري أن يأخذ فرصة ليكون الارتفاع صحي، فمستوياته الحالية ليست الأفضل للاستثمار".
عقود وتسليمات
واستطرد: "وبخلاف ذلك نجد أن شركة "مدينة مصر" لديها مشكلة إلتزام بعقود وتسليمات من المفترض أن تسلمها بأسعار ما قبل ارتفاع أسعار الحديد والإسمنت، أي أنها لديها اتفاقيات بيع بأسعار منخفضة في حين أن تكلفة البناء مرتفعة بشكل قياسي، فمن الممكن أن تتكبد خسائر بسبب ذلك". 
مخزن مضمون للقيمة
وأكد أن كل شركة لها ظروفها الخاصة التي تتحكم في حركة سهمها في البورصة، مشددًا على أن القطاع العقاري هو واحد من أهم القطاعات التي تعتبر مخزن مضمون للقيمة، وأن الشراء فيها فرصة استثمارية ممتازة، خاصةً أن هناك شركات لازالت تتداول عند نفس الأسعار التي كانت عليها عندما كان الدولار بـ 15 جنيه. 
ارتفاع أسهم العقارات
وأضاف أن غالبية أسهم العقارات مرشحة للارتفاع، خاصةً مع انخفاض أسعار مواد البناء، مما يقوض المخاطرة عليها، ويمنحها فرصة للتحوط في التعاقدت الجديدة، خاصةً مع توافر مخزون أراضي يضمن للمستثمر قيمة استثماراته مهما حدث من تذبذبات سعرية للسهم.
الاستثمار ومحاربة التضخم.

ومن ناحيته، قال ريمون نبيل خبير أسواق المال، إن القطاع العقاري في مصر بشكل عام، وعلى مدى أكثر من ٧٠ عام يُعد وسيلة للاستثمار متوسط وطويل المدى، ومحاربة التضخم. 
الاستثمار في الظهير الصحراوي
ولكنه أوضح أنه في الخمس سنوات الماضية ظهرت كمية كبيرة من الشركات العقارية، لافتًا إلى أن هذه الشركات - سواء كانت حكومية أو قطاع خاص - قامت بالاستثمار في مساحات شاسعة من الأراضي، مبينًا أن أغلبها كان في الظهير الصحراوي في البداية. 
الاسثمار العقاري السياحي
واستطرد: "أعتقد أن ذلك كان غير موفقًا، خاصةً بعد ظهور الاستثمار العقاري السياحي على شواطئ وسواحل مصر سواء البحر الأحمر أو المتوسط، وآخرهم مشروع رأس الحكمة، حيث أنه من المتوقع أيضًا ظهور مشروعات أخرى مجاورة له ومشروعات كبرى على البحر الأحمر". 
سحب المستثمرين
ولفت نبيل إلى أن تلك المشروعات من الممكن أن تسحب كل أو غالبية المستثمرين أو المصريين من الطبقه المتوسطة والغنية إلى الاتجاه للاستثمار في تلك المناطق على مدى خمس سنوات قادمة، مع توقعات باستمرار فائض المعروض في الزيادة في الظهير الصحراوي، وتضخم وارتفاع أسعار مواد البناء، وتوقف الإقبال على الإشغال للوحدات، فضلًا عن زيادة تكلفة الانتقال، وكل ذلك يلقي بظلاله على الشركات التي تمركزت توسعاتها في الظهير الصحراوي، وعدم تنويع الاستثمارات، وفقًا للخبير. 
زيادة تقييم أصول
وأشار نبيل إلى أنه – على الجانب الآخر -  قد تم زيادة تقييم أصول غالبية الشركات العقارية التي أتمت نسب كبيرة من الإنشاءات قبل التعويم الأخير، وتم احتساب فرق الأسعار كقيمة في أصول الشركة، الأمر الذي يمنح تلك الشركات فرصة أفضل في حال استمرار المبيعات الفترة المقبلة، وأيضًا في نتائج الأعمال المتوقعه بنهاية ٢٠٢٤، مع تسليم الوحدات السكنية. 
عروض شراكة واستحواذات
وأضاف خبير أسواق المال أنه من المتوقع استمرار ظهور عروض الشراكة والاستحواذ على الشركات التي مازالت تمتلك الأصول ومحفظة الأراضى غير المستغله بالقرب من وادى النيل أو السواحل المصرية، خلال الفترة المقبلة. 
تكوين مراكز في أسهم العقارات
وعن أسهم العقارات المدرجة في البورصة، أوصى الخبير باستغلال أي هبوط في أسهم الشركات العقارية المقيدة لتكوين مراكز للمدى المتوسط والطويل، ولكنه شدد على ضرورة دراسة القوة المالية للشركة، وقوة الأصول، والانتهاء من أعمال المشروعات السابقة، مع وجود خطة مستقبلية للمنافسة لكل شركة والمفاضلة بينهم.

قفزة القطاع العقاري
وقفز قطاع العقارات بالبورصة المصرية بنحو 49.39% منذ بداية 2024، وحتى إغلاق تداولات الخميس الماضي الموافق 16 مايو، مرتفعًا من مستوى 1،669
نقطة، إلى مستوى 2،538 نقطة، رابحًا نحو 1،069 نقطة.